Quelle est la durée de validité de l'état des risques ?
Mis à jour le · Sources officielles citées · voir les références
En bref
L'état des risques est valable 6 mois. C'est le diagnostic à la durée de vie la plus courte du dossier de diagnostic technique. Ces 6 mois s'apprécient à la date de chaque signature : promesse ou compromis, acte authentique, bail, renouvellement. Un ERP édité pour un compromis de février est donc souvent périmé pour un acte signé en septembre. Le régénérer est gratuit si le propriétaire le fait lui-même à partir des données publiques de Géorisques.
L'état des risques et pollutions est valable 6 mois : il doit dater de moins de six mois au jour de la signature. Cette durée, la plus courte de tout le dossier de diagnostic technique, s'explique par la nature du document : il reproduit des zonages administratifs qui peuvent être approuvés, révisés ou étendus à tout moment par le préfet.
Le point de départ est la date d'établissement portée sur le formulaire, et non la date de la visite du diagnostiqueur ou celle de la mise en vente. Le délai se vérifie à chaque étape du parcours : remise au candidat acquéreur lors de la première visite, signature de la promesse ou du compromis, signature de l'acte authentique. En location, la vérification se fait à la signature du bail, puis à chaque renouvellement.
Un ERP périmé équivaut, pour le juge, à une information non donnée : l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer. La régularisation est pourtant simple et, le plus souvent, gratuite.
Pourquoi seulement 6 mois ?
Les autres diagnostics décrivent l'état physique d'un bien : la présence d'amiante ou de plomb ne change pas d'un trimestre à l'autre. L'état des risques, lui, ne décrit pas le bâtiment mais son environnement réglementaire. Un plan de prévention des risques naturels peut être prescrit puis approuvé, un secteur d'information sur les sols créé, une carte de recul du trait de côte adoptée, un plan de prévention des risques technologiques révisé après la modification d'un site industriel. Le législateur a donc retenu une validité courte pour garantir que l'acquéreur reçoive une photographie récente.
Cette durée place l'ERP à part dans le dossier de diagnostic technique, où la plupart des pièces se comptent en années.
Comparaison avec les autres diagnostics
| Diagnostic | Validité | Remarque |
|---|---|---|
| État des risques (ERP) | 6 mois | La plus courte du dossier ; à revérifier à chaque signature. |
| Termites | 6 mois | Uniquement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. |
| Plomb (CREP) si présence | 1 an à la vente | Illimitée si le constat ne révèle pas de plomb au-delà du seuil. |
| Gaz et électricité | 3 ans à la vente | Installations de plus de 15 ans. |
| DPE | 10 ans | Les DPE établis avant le 1ᵉʳ juillet 2021 ne sont plus valables. |
| Mesurage loi Carrez | Illimitée | Sauf travaux modifiant la surface du lot. |
Compromis, acte, bail : à quelle date se placer ?
La règle tient en une phrase : l'ERP doit avoir moins de 6 mois à chaque signature, pas seulement à la première. Concrètement :
- Vente : un ERP valable au compromis mais périmé à l'acte doit être régénéré avant le rendez-vous chez le notaire, puis annexé à l'acte authentique.
- Location : le document est joint au bail, puis régénéré à chaque renouvellement ou nouvelle mise en location (voir l'ERP en location).
- Vente en l'état futur d'achèvement ou vente longue : plus le délai entre avant-contrat et acte s'allonge, plus le risque de péremption est élevé.
Exemple concret
Un appartement de 62 m² à Nîmes est mis en vente en janvier 2026. Le propriétaire édite son état des risques le 20 janvier : il coche le PPRN inondation de la commune et une zone de sismicité 2. Le compromis est signé le 3 mars, dans les délais. L'acquéreur obtient son prêt tardivement et l'acte authentique est fixé au 8 septembre : le document a alors près de huit mois. Le notaire exige un ERP à jour. Le vendeur le régénère la veille, gratuitement, à partir des mêmes données publiques. Il constate au passage qu'un secteur d'information sur les sols a été arrêté entre-temps sur la parcelle voisine, sans effet sur la sienne.
Points de vigilance
- Ne pas confondre date d'édition et date de la visite. Le diagnostiqueur peut passer en mars et éditer l'ERP en janvier à partir des données de l'époque : c'est la date portée sur le formulaire qui compte.
- Vérifier que le formulaire est à jour. Un modèle ancien, sans rubrique radon, secteurs d'information sur les sols ou recul du trait de côte, est incomplet même s'il a moins de 6 mois.
- Mettre à jour la déclaration de sinistres. Si un sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles est survenu entre deux éditions, il doit y figurer.
- Anticiper le rendez-vous de signature. Régénérer l'ERP quelques jours avant l'acte évite un report : l'opération prend quelques minutes via notre outil Risques par adresse.
Questions fréquentes sur la validité de l'état des risques
Les 6 mois courent-ils à partir de la visite ou de l'édition du document ?
À partir de la date d'établissement inscrite sur le formulaire, qui correspond au jour où les données officielles ont été consultées. L'état des risques ne supposant aucune visite du bien, cette date est la seule référence. Elle doit être lisible sur le document remis à l'acquéreur ou au locataire.
Un ERP périmé rend-il la vente nulle ?
La vente n'est pas automatiquement annulée. L'acquéreur peut saisir le juge pour demander soit la résolution du contrat, soit une diminution du prix, sur le fondement de l'article L.125-5 du Code de l'environnement. En pratique, le notaire exige un document à jour avant la signature, ce qui évite le contentieux.
Faut-il payer à nouveau pour régénérer l'état des risques ?
Pas nécessairement. Le propriétaire peut l'éditer lui-même gratuitement à partir des données publiques de Géorisques. S'il passe par son diagnostiqueur, une nouvelle édition est facturée, généralement à un tarif modeste puisqu'elle ne nécessite aucun déplacement. Les repères de prix figurent sur notre page prix des diagnostics immobiliers.
Le même ERP peut-il servir pour plusieurs lots d'un immeuble ?
Les zonages s'appliquent à la parcelle, donc à l'immeuble entier : les rubriques de risques sont identiques d'un lot à l'autre. En revanche, la déclaration des sinistres indemnisés est propre à chaque propriétaire et à chaque lot. Un document nominatif et daté doit donc être établi pour chaque vente ou chaque bail.
Que se passe-t-il si un plan de prévention est approuvé après la vente ?
Le vendeur n'a aucune obligation rétroactive : il répond de l'information disponible à la date de l'acte. C'est précisément la raison de la validité courte de six mois, qui limite l'écart entre le document remis et la situation réglementaire réelle au moment de la signature.
La validité est-elle la même à la location qu'à la vente ?
Oui, six mois dans les deux cas. La différence tient à la fréquence : un bailleur régénère le document à chaque nouveau bail et à chaque renouvellement, soit potentiellement tous les trois ans en location vide, et chaque année en meublé classique.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
Signature prévue prochainement ? Vérifiez d'abord les risques de votre adresse, puis recevez jusqu'à 5 devis gratuits pour faire établir votre état des risques avec le reste des diagnostics obligatoires.
