DPE collectif en copropriété : obligation, calendrier, validité
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En bref
Le DPE collectif porte sur l'immeuble entier, parties communes comprises. Il est obligatoire pour les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire est antérieur à 2013 : plus de 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, 50 à 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, moins de 50 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2026. Il est valable 10 ans, voté en assemblée générale et payé par la copropriété. Il ne remplace pas le DPE individuel exigé pour vendre ou louer un lot.
Le DPE collectif est un diagnostic de performance énergétique réalisé à l'échelle de l'immeuble, obligatoire dans les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant 2013. Il évalue le bâtiment dans son ensemble : enveloppe, toiture, menuiseries, installations communes de chauffage, d'eau chaude et de ventilation, et attribue à l'immeuble deux étiquettes de A à G.
L'obligation s'applique selon un calendrier fondé sur le nombre de lots : depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots. Toutes les copropriétés concernées sont donc désormais soumises à l'obligation.
Le DPE collectif est valable 10 ans. Il est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale par le syndic, voté par les copropriétaires et financé par la copropriété selon les tantièmes. Il ne dispense pas un copropriétaire de faire établir le DPE de son propre lot pour vendre ou louer.
Quelles copropriétés sont concernées ?
Trois conditions cumulatives : être une copropriété, à usage principal d'habitation, dont le permis de construire est antérieur à 2013. Un immeuble plus récent en est dispensé, de même qu'un immeuble en monopropriété, qui relève d'autres obligations. Le calendrier d'entrée en vigueur dépend ensuite du nombre de lots.
| Nombre de lots | Obligation depuis | Situation en septembre 2026 |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | 1ᵉʳ janvier 2024 | Obligation en vigueur |
| De 50 à 200 lots | 1ᵉʳ janvier 2025 | Obligation en vigueur |
| Moins de 50 lots | 1ᵉʳ janvier 2026 | Obligation en vigueur |
Le décompte des lots inclut les lots principaux et leurs annexes selon le règlement de copropriété ; en cas de doute sur la tranche applicable, le syndic tranche à partir de l'état descriptif de division.
Que contient le DPE collectif ?
Le document est plus large qu'un DPE de logement. Il comprend :
- Deux étiquettes pour l'immeuble : consommation d'énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre, de A à G.
- Un descriptif du bâti et des équipements communs : murs, toiture, planchers, menuiseries, chaufferie, production collective d'eau chaude, ventilation.
- Une estimation des consommations annuelles de l'immeuble.
- Des recommandations de travaux hiérarchisées sur les parties communes, avec le gain d'étiquette attendu.
Le diagnostiqueur, certifié et couvert par une assurance, visite les parties communes et un échantillon de logements représentatifs. Le syndic lui fournit le règlement de copropriété, les plans, les contrats d'entretien de la chaufferie et les éventuels rapports de travaux.
DPE collectif et DPE individuel : ne pas confondre
| Critère | DPE collectif | DPE individuel |
|---|---|---|
| Objet | L'immeuble entier | Un lot précis |
| Qui le commande | Le syndic, après vote en assemblée générale | Le propriétaire du lot |
| Qui le paie | La copropriété, réparti aux tantièmes | Le vendeur ou le bailleur |
| À quoi il sert | Connaître l'état énergétique de l'immeuble et préparer les travaux | Vendre ou louer le logement |
| Validité | 10 ans | 10 ans |
Vendre un appartement suppose donc toujours un DPE du lot, joint au dossier de diagnostic technique ; le DPE collectif ne s'y substitue pas. Il facilite en revanche le travail du diagnostiqueur, qui dispose de données fiables sur l'installation commune (voir le DPE expliqué simplement et qui paie le DPE).
Lien avec le projet de plan pluriannuel de travaux
Le DPE collectif s'articule avec le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), également obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans selon un calendrier propre. Le premier dresse le bilan énergétique de l'immeuble, le second programme et chiffre les travaux nécessaires sur dix ans. Ensemble, ils donnent à l'assemblée générale une vision complète : état du bâtiment, priorités, montants à provisionner sur le fonds de travaux.
Pour les copropriétés qui veulent aller plus loin, l'audit énergétique apporte des scénarios chiffrés étape par étape (voir l'audit énergétique). Les conseillers du service public France Rénov' accompagnent gratuitement les copropriétés dans ces démarches.
Exemple concret
Une copropriété de 32 lots à Besançon, permis de construire de 1971, chauffage collectif au gaz. Elle est soumise au DPE collectif depuis le 1ᵉʳ janvier 2026. Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale de mars : la prestation est votée et répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Le diagnostic classe l'immeuble E et recommande en priorité l'isolation de la toiture-terrasse. Le rapport, valable jusqu'en 2036, sert de base au projet de plan pluriannuel de travaux. Chaque copropriétaire qui vend son appartement devra malgré tout produire le DPE de son lot.
Points de vigilance
- Ne laissez pas passer l'assemblée générale annuelle : si la question n'est pas inscrite à l'ordre du jour, un copropriétaire peut demander au syndic de l'ajouter.
- Vérifiez la certification du diagnostiqueur retenu et l'existence d'une assurance responsabilité civile professionnelle ; comparez plusieurs devis à périmètre identique.
- Conservez le rapport : il est communiqué aux copropriétaires et aux acquéreurs potentiels, qui peuvent le demander avant d'acheter.
- Un DPE collectif médiocre pèse sur les ventes : mieux vaut anticiper les travaux communs que de subir la décote au moment de vendre.
- Attention aux immeubles mixtes : l'obligation vise les copropriétés à usage principal d'habitation ; la présence de commerces en rez-de-chaussée ne dispense pas l'immeuble si l'habitation reste prédominante.
Questions fréquentes sur le DPE collectif
Qui décide de faire réaliser le DPE collectif ?
Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, qui vote la prestation et le prestataire. Le coût est ensuite réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes, comme une charge commune. Un copropriétaire isolé ne peut pas commander seul un DPE collectif : la décision appartient au syndicat.
Une copropriété de moins de 50 lots est-elle vraiment concernée ?
Oui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, dès lors que l'immeuble est à usage principal d'habitation et que son permis de construire est antérieur à 2013. Les petites copropriétés constituaient la dernière tranche du calendrier : elles sont désormais soumises à l'obligation au même titre que les grands ensembles.
Le DPE collectif est-il obligatoire dans un immeuble chauffé individuellement ?
Oui. L'obligation dépend de l'usage de l'immeuble, de la date du permis et du nombre de lots, pas du mode de chauffage. Le diagnostic porte alors surtout sur l'enveloppe du bâtiment, la toiture, les menuiseries et la ventilation des parties communes, qui déterminent une grande part des déperditions.
Un acquéreur peut-il demander le DPE collectif avant d'acheter ?
Oui, et c'est vivement conseillé. Le rapport renseigne sur l'état énergétique de l'immeuble et sur les travaux communs à venir, donc sur les appels de fonds probables. Demandez-le au vendeur ou au syndic, avec le carnet d'entretien de l'immeuble et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
Quelle différence avec l'audit énergétique de copropriété ?
Le DPE collectif établit un constat : consommations, étiquettes, recommandations générales. L'audit va plus loin en proposant des scénarios de travaux chiffrés, échelonnés, avec le gain d'étiquette attendu pour chacun. L'un ne remplace pas l'autre : le DPE sert de point de départ, l'audit de feuille de route. Voir l'audit énergétique.
Que se passe-t-il si la copropriété ne fait pas réaliser le DPE collectif ?
L'obligation pèse sur le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, dont la responsabilité peut être engagée en cas de carence. L'absence de DPE collectif fragilise aussi les décisions de travaux et prive les copropriétaires d'un document que les acquéreurs demandent de plus en plus souvent lors des ventes.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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