Comment calculer la surface loi Carrez ?
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En bref
Pour calculer une surface loi Carrez, mesurez pièce par pièce la surface de plancher des locaux clos et couverts, du nu intérieur des murs, puis retranchez les cloisons, gaines, embrasures, marches et cages d'escalier. Ne comptez pas les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m, ni les caves, garages, balcons et terrasses. Additionnez ensuite les surfaces retenues : le total constitue la superficie privative à porter dans le compromis et dans l'acte de vente.
La surface loi Carrez se calcule en additionnant, pièce par pièce, la surface des planchers des locaux clos et couverts du lot, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Le mesurage se fait au nu intérieur des parois, à hauteur du sol fini.
Deux filtres s'appliquent ensuite. Le premier est vertical : toute partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m est écartée, ce qui retire les sous-pentes, les dessous d'escalier et la partie basse des combles. Le second est fonctionnel : les caves, sous-sols, garages, emplacements de stationnement, terrasses et balcons sont exclus, quand bien même ils feraient partie du lot vendu.
Le résultat est la superficie privative à mentionner dans la promesse puis dans l'acte de vente. Il ne s'applique qu'aux lots de copropriété d'au moins 8 m². Le calcul détaillé, les pièges des mezzanines et des vérandas et les conséquences d'une erreur sont développés ci-dessous et dans le guide mesurage loi Carrez.
La méthode en cinq étapes
- Lister les locaux clos et couverts du lot. Appuyez-vous sur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division pour ne rien oublier ni ajouter un local qui n'appartient pas au lot.
- Mesurer chaque pièce au sol, longueur par largeur, au télémètre laser, du nu intérieur des murs. Pour les pièces non rectangulaires, découpez la surface en rectangles et triangles.
- Déduire les éléments non comptés : cloisons intérieures, gaines techniques, embrasures de portes et de fenêtres, marches et emprise de la cage d'escalier.
- Appliquer la règle des 1,80 m dans toutes les pièces sous pente : repérez au sol la ligne où la hauteur atteint 1,80 m et ne retenez que la surface située au-delà.
- Écarter les locaux exclus — caves, garages, stationnements, balcons, terrasses — puis additionner les surfaces retenues.
Arrondissez la superficie au centième de mètre carré, comme le font les attestations professionnelles, et conservez le détail par pièce : c'est ce tableau qui sera examiné en cas de contestation.
Les cas qui font basculer le résultat
| Cas | Règle applicable |
|---|---|
| Mezzanine | Comptée si elle est close, couverte et sous une hauteur d'au moins 1,80 m. L'escalier d'accès et sa trémie sont déduits. |
| Combles aménagés | Comptés pour la seule partie d'une hauteur d'au moins 1,80 m. |
| Véranda | Comptée si elle est close et couverte et fait partie du lot privatif ; exclue si elle est ouverte. |
| Loggia | Exclue tant qu'elle reste ouverte. Une fermeture complète par menuiseries, régulièrement autorisée, peut la faire entrer dans la superficie. |
| Duplex | Chaque niveau est mesuré séparément ; marches et cage d'escalier sont déduites aux deux niveaux. |
| Cave et garage du lot | Toujours exclus, quelle que soit leur surface. |
Exemple concret
Un T3 en copropriété à Lyon : séjour 24 m², cuisine 9 m², chambres de 12 et 11 m², salle de bains 5 m², WC 1,5 m², couloir 4 m², soit 66,5 m². La mezzanine mesure 6 m² au sol, dont 4 m² sous une hauteur d'au moins 1,80 m. La véranda close et couverte fait 8 m². Le balcon de 6 m² et la cave de 10 m² sont exclus. Superficie Carrez : 66,5 + 4 + 8 = 78,5 m². Si le même logement était loué vide, la surface habitable serait de 70,5 m², la véranda étant alors exclue.
Faut-il mesurer soi-même ?
La loi n'impose aucune certification pour le mesurage Carrez : un vendeur peut le réaliser lui-même. Le calcul reste toutefois technique — déductions de gaines, embrasures, sous-pentes — et l'enjeu est direct. Si l'acquéreur démontre un écart de plus de 5 %, il obtient une réduction du prix : supportée seule par le vendeur qui s'est mesuré, prise en charge par l'assurance du professionnel dans le cas contraire.
Le mesurage par un diagnostiqueur coûte de 50 à 150 €, souvent moins s'il est commandé avec le reste du dossier de vente (voir le prix des diagnostics immobiliers et la liste des diagnostics à fournir).
Erreurs fréquentes
- Mesurer au nu extérieur des murs, ou depuis les plans du promoteur, au lieu de mesurer sur place.
- Oublier de déduire la trémie et la cage d'escalier d'un duplex ou d'une mezzanine.
- Compter la totalité d'une pièce sous pente sans appliquer la règle des 1,80 m.
- Ajouter la cave ou le balcon pour « arrondir » la surface annoncée dans l'annonce.
- Reprendre telle quelle la surface figurant dans un règlement de copropriété ancien.
En cas d'écart constaté après la vente, la marche à suivre est décrite dans erreur de surface Carrez : quels recours.
Questions fréquentes sur le calcul de la surface Carrez
Faut-il mesurer au sol ou à mi-hauteur ?
Le mesurage se fait au niveau du sol fini, au nu intérieur des murs et cloisons. C'est la surface de plancher qui est mesurée, pas la surface au plafond ni un périmètre pris à hauteur d'appui. Cette précision compte dans les pièces sous pente, où la ligne des 1,80 m se repère justement par report au sol.
Comment traiter une pièce de forme irrégulière ?
Découpez-la en figures simples — rectangles, triangles — mesurez chacune et additionnez. Les logiciels des diagnostiqueurs procèdent de la même façon à partir des relevés au télémètre. Conservez le croquis coté : il justifie le résultat si l'acquéreur fait contre-mesurer le bien après la vente.
Les placards intégrés sont-ils comptés ?
Oui, dès lors qu'ils sont clos, couverts, accessibles depuis une pièce du lot et sous une hauteur d'au moins 1,80 m. Un placard sous escalier n'est donc compté que pour sa fraction suffisamment haute, souvent nulle. Les gaines techniques, elles, sont toujours déduites.
Quelle tolérance accepter entre deux mesurages ?
Aucune tolérance n'est prévue par la loi pour le mesurage lui-même. Le seuil de 5 % ne protège pas le professionnel : il détermine seulement à partir de quel écart l'acquéreur peut agir en diminution du prix. En pratique, deux mesurages sérieux du même lot ne devraient différer que de quelques dixièmes de mètre carré.
Le mesurage doit-il être joint au dossier de diagnostic technique ?
La superficie privative doit figurer dans le corps de la promesse et de l'acte de vente. L'attestation de mesurage est en pratique remise avec les diagnostics du dossier technique, dont elle constitue le complément habituel. Consultez la liste des diagnostics obligatoires à la vente pour composer le dossier complet.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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