Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Mis à jour le · Sources officielles citées · voir les références
En bref
Les diagnostics immobiliers sont payés par le propriétaire : le vendeur en cas de vente, le bailleur en cas de location. C'est une obligation d'information qui ne peut pas être transférée à l'acquéreur ni au locataire, même par une clause du contrat. L'audit énergétique suit la même règle : il est à la charge du vendeur. En copropriété, le DPE collectif est voté en assemblée générale et réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes. Seule exception de fait : le prix des diagnostics peut entrer dans la négociation globale du prix de vente.
C'est le propriétaire qui paie les diagnostics immobiliers : le vendeur lors d'une vente, le bailleur lors d'une mise en location. La règle découle de la nature même de ces documents : ils constituent une obligation d'information à la charge de celui qui cède ou loue le bien, et sont annexés au compromis, à l'acte de vente ou au bail.
L'acquéreur et le locataire ne déboursent donc rien. Une clause qui prétendrait mettre le coût des diagnostics à leur charge serait sans effet sur l'obligation elle-même : le propriétaire resterait tenu de fournir les documents, et sa responsabilité serait engagée en cas d'absence. La même logique vaut pour l'audit énergétique exigé à la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.
Deux nuances méritent d'être connues. En copropriété, le DPE collectif de l'immeuble est une dépense commune, votée en assemblée générale et répartie entre les copropriétaires. Et, en pratique, le coût des diagnostics fait partie des frais de mise en vente que le vendeur intègre à son prix : il est donc supporté par lui, mais pèse indirectement dans la négociation.
Qui paie quoi, selon la situation
| Situation | Qui commande et paie | Remarques |
|---|---|---|
| Vente d'un logement | Le vendeur | Dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l'acte |
| Mise en location | Le bailleur | Diagnostics annexés au bail ; non récupérables sur le locataire |
| Audit énergétique à la vente | Le vendeur | Maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G |
| DPE collectif d'un immeuble | La copropriété | Voté en assemblée générale, réparti selon les tantièmes |
| Contrôle d'assainissement non collectif | Le vendeur | Rapport du SPANC de moins de 3 ans ; travaux à la charge de l'acquéreur dans l'année suivant la vente en cas de non-conformité |
| Diagnostic demandé par l'acquéreur, hors obligation | L'acquéreur | Expertise complémentaire librement commandée : elle reste à sa charge |
La liste des diagnostics dus dans chaque cas est détaillée dans Diagnostics obligatoires à la vente et Diagnostics obligatoires à la location.
Les diagnostics ne sont pas des charges récupérables
Un bailleur ne peut pas refacturer au locataire le coût du DPE, de l'état des risques, du constat plomb ou des contrôles gaz et électricité : ces dépenses ne figurent pas parmi les charges récupérables. Elles relèvent des frais de mise en location, au même titre que l'établissement du bail dans sa part propriétaire.
De même, le locataire n'a pas à financer un nouveau DPE en cours de bail, y compris si le logement approche d'une échéance du calendrier d'interdiction de location. C'est au bailleur d'anticiper : les G sont interdits à la location en métropole depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F le seront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034. Voir le calendrier d'interdiction de location.
Exemple concret
Un vendeur met en vente une maison de 1975 à Dijon. Il règle 480 € de diagnostics (DPE, amiante, gaz, électricité, état des risques) et, le DPE ressortant en F, 690 € d'audit énergétique, soit 1 170 €. L'acquéreur, qui souhaite une expertise complémentaire sur la charpente, mandate de son côté un professionnel et en assume seul le coût : cette expertise ne fait pas partie des diagnostics obligatoires. À la signature, le notaire vérifie la présence de l'ensemble des pièces dues par le vendeur.
Que risque le propriétaire qui ne fournit pas les diagnostics ?
- Un blocage de la vente : le notaire ne signera pas l'acte tant que le dossier est incomplet.
- La perte de la clause d'exonération des vices cachés pour les éléments qui auraient dû être diagnostiqués : l'acquéreur peut alors demander réparation.
- Une action en réduction du prix ou en résolution de la vente dans les cas les plus graves, selon la nature du manquement.
- Des sanctions administratives en cas d'annonce non conforme, notamment l'absence de l'étiquette énergie : la DGCCRF contrôle les annonces immobilières.
Rapporté à ces risques, le budget d'un dossier complet — 300 à 700 € pour une maison — reste modeste. Les repères par diagnostic figurent dans Combien coûte un diagnostic immobilier ?.
Questions fréquentes sur la charge des diagnostics
L'agence immobilière peut-elle facturer les diagnostics en plus de ses honoraires ?
Elle peut organiser la commande pour le compte du vendeur et lui en refacturer le coût réel, mais les diagnostics restent une dépense du propriétaire, distincte des honoraires de transaction. Demandez le détail : le mandat doit indiquer clairement ce qui relève de la rémunération de l'agence et ce qui correspond aux prestations de diagnostic.
Qui paie les diagnostics en cas de vente entre particuliers ?
Le vendeur, exactement comme lors d'une vente par agence. L'absence d'intermédiaire ne change rien à l'obligation ni à sa charge : le dossier de diagnostic technique doit être complet et remis à l'acquéreur. Le notaire en vérifiera la présence avant de dresser l'acte authentique de vente.
Qui paie les diagnostics lors d'une succession ou d'une donation ?
Les diagnostics de vente sont dus lorsqu'il y a vente. Pour une transmission à titre gratuit, le notaire indique les pièces nécessaires au dossier, qui peuvent différer. Si les héritiers vendent ensuite le bien, ils endossent le rôle de vendeur et supportent le coût des diagnostics, audit énergétique compris le cas échéant.
Le locataire peut-il exiger un DPE à ses frais ?
Il n'a pas à le financer : le DPE doit être annexé au bail par le bailleur. Rien ne lui interdit de commander à ses frais une évaluation personnelle, mais celle-ci n'aura pas la valeur du diagnostic réglementaire. En cas de DPE manquant ou manifestement erroné, la voie utile est de solliciter le bailleur, puis un conseil auprès de l'ANIL.
Le vendeur peut-il négocier le coût des diagnostics avec l'acquéreur ?
Il ne peut pas lui imposer de les payer, mais le prix de vente se négocie globalement : rien n'empêche les parties de tenir compte des frais engagés. En pratique, ce sont plutôt les constats des diagnostics — anomalies électriques, présence d'amiante, classe énergétique — qui pèsent sur la négociation, bien davantage que leur coût.
Qui paie quand le bien est détenu en indivision ?
La dépense est supportée par l'indivision, donc répartie entre les indivisaires selon leurs quotes-parts, comme les autres frais liés à la vente du bien. En pratique, l'un d'eux avance souvent le règlement, la somme étant ensuite prise en compte lors de la répartition du prix de vente entre les coïndivisaires.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
Vous êtes vendeur ou bailleur ? Recevez jusqu'à 5 devis gratuits pour vos diagnostics obligatoires et maîtrisez le budget de votre dossier dès le départ.
